【2026年税制改正】小規模宅地等の特例と「3年・5年の壁」

佐藤　智春先生
みらいえ相続　相続専門税理士
専門分野：相続税・贈与税・所得税・事業承継・黒字解散

土地つぐ（とちつぐ）
「大切な土地を、確かな未来へ。」 相続された土地を守り、次世代へ繋ぐために現れた勇者。大きな包容力で相談者の心に寄り添い、土地にまつわる不安を解消してくれる、不動産相続の心強い味方。

「佐藤先生、前回『小口不動産』のルールが厳しくなるお話を聞きましたが、私たちが頼りにしている『小規模宅地等の特例』は大丈夫なんですか？これって相続税が安くなる大事なルールですよね。」

「その通りです。亡くなった方の土地を引き継ぐ際、土地の価値を『2割』や『半分』として計算してよい、国が認めた強力な割引ルールです。でも土地つぐさん、実はこれには『亡くなる直前の対策だと割引を認めないよ』という厳しい時間制限があるんですよ。」

「アパートを建てて貸していれば、その土地にかかる相続税の計算を半分（50%引き）にできるんですよね？」

「はい。ですが、そこには『始めてから3年経たないと認めない』というルール（3年縛り）があるんです。」

「1年先延ばしにするだけで、割引を受けられる『合格ライン』が1年遠のいてしまうわけですね。相続税はいつ発生するか予測できないからこそ、早めの準備が大事なんですね。」

「さらに来年（2027年）からは新しい評価ルールが加わり、ダブルチェックの状態になります。」

「直前に慌てて動くと、『土地の評価そのものが低くならず（5年ルール）』、さらに『不動産評価を半分にする割引にもならない（3年ルール）』というダブルパンチになりかねないんですね。」

「新しいルールは2027年1月1日から始まります。だからこそ、今年（2026年）のうちに不動産を買ったり、お子さんに贈与したりすることで、将来の相続税を抑えるための土台を『今の有利なルール』を使うことも考えられます。」

※ここがポイント！ 「小規模宅地等の特例」は、相続で引き継いだ時に使える割引です。生前に土地を「贈与」してしまうと、この割引（80%・50%引き）は使えなくなります。贈与で先に渡すか、相続まで待って割引を使うかは、プロと相談して慎重に決める必要があります。

「『節税できる』という言葉だけに飛びつかず、どんな特例を使うのが有利なのか判断しないといけませんね。」

「その通りです。特に今は制度が切り替わる直前の大切な時期です。目先の数字だけでなく、『将来を見据えた慎重な判断』や、『対策により生じるデメリットを理解した上での決断』が家族の資産を守ることにつながりますよ。」

次回も相続について学びます。お楽しみに！